6.1. «As is» avhending
Dette er den vanligste salgsformen for næringsbygg. Fordelen er blant annet rask realisasjon, reduserte driftsutgifter og lav risiko for ansvar for selger for mangler som oppdages i ettertid, men lavere salgsverdi. «As is» avhending er ikke lov til private.
6.2. Utviklingssalg
Det bør gjennomføres en kost-/nyttevurdering av iverksetting av eventuelle tiltak, før eiendommen selges (så som omregulering, bruksendring eller mulighetsstudie). Alternativt kan potensialet synliggjøres gjennom markedsføringen og innarbeides i salgsprospektet. Det er viktig å starte prosessen med å vurdere utviklingssalg så tidlig som mulig. I figuren under vises noen sammenhenger mellom risiko og verdiutvikling på overordnede tema.
6.3 Salgstidspunkt
ør en eiendom legges ut i markedet bør en markedsvurdering gjennomføres, der tidspunkt for realisering kan inngå som ett av flere punkter. Dog skal føringer og vedtak fra eier være overordnet.
6.4. Direkte salg versus åpent salg
ESAs retningslinjer for statsstøtte, Guidelines onthenotionofstateaid, «NoA»avsnitt 89 og 103 , skisserer to alternative salgsprosedyrer som skal sikre at salg skjer på kommersielle vilkår og følgelig ikke innebærer elementer av statsstøtte. Ved usikkerhet rundt statsstøtteproblematikk må juridisk kompetanse konsulteres.
Med åpent salg menes salg som har skjedd til markedspris, og som er gjennomført på bakgrunn av en åpen og tilstrekkelig utlyst budrunde som det ikke er knyttet vilkår til, og at det høyeste eller eneste tilbud blir valgt. Ved åpent salg må eiendommer som selges til næringsformål, eller kan tenkes brukt til næring, ha vært annonsert i markedet i minimum 2 måneder, før bud under takst kan godtas. Aksept av bud under takst for slike eiendommer må vurderes juridisk og i tråd med markedsaktørprinsippet.
Med direkte salg menes salg direkte til en kjøper etter nærmere avtale, hvor salgsobjektet ikke har vært kunngjort på det åpne markedet og det ikke har funnet sted noen forutgående budrunde.
Direkte salg kan vurderes:
- til fylkeskommune eller kommune når disse har meldt interesse og det foreligger særskilte behov,
- eller unntaksvis til andre når særskilte hensyn tilsier det.
Fremgangsmåten som er beskrevet i rutinene må da følges. Hovedregelen for salg av eiendom i RHF/HF skal være åpent salg.
6.5. Salg med tilbakeleie
Salg med tilbakeleie vil ofte få karakter av finansiell leasing, og kan komme i konflikt med forbudet mot finansiell leasing, jf. RHF vedtektenes § 12 Låneopptak:
RHF kan kun ta opp lån gjennom statlige lånebevilgninger. RHF gis anledning til å inngå finansielle leieavtaler med en kontraktsverdi på inntil NOK 150 mill. pr. avtale. Finansielle leieavtaler utover dette beløpet må forelegges foretaksmøtet.
HF vedtektene regulererlåneopptak3:
Finansielle leieavtaler skal godkjennes av RHF i tråd med de til enhver tid gjeldende retningslinjer. Denne typenleieavtaler med en kontraktsverdi på NOK 150 millioner eller mer må i tillegg godkjennes av foretaksmøtet. Ved inngåelse av avtale om salg med tilbakeleie anbefales det at juridisk kompetanse konsulteres.